【MyGoNews蕭又安/綜合報導】鄉(xiāng)林不動產(chǎn)研究室指出，臺中市2020年前三季形成一股搶地風潮，但在新興重劃區(qū)取得土地成本高漲，使得新推案房價不得追漲的情況下，多家建商轉向舊城區(qū)危老建築的土地整合與重建，危老案的核準件數(shù)不僅是全臺第三名，連2020年通過審核都更案件數(shù)也是2019年的4倍，雙雙加速都市風貌更新，由於房價也相對符合市場行情，頗受建商與消費者青睞，在臺中推出的新案得以迅速完銷或開紅盤。
 
根據(jù)內(nèi)政部營建署統(tǒng)計資料顯示，全臺截至2020年九月底止，各縣市提報危老重建計畫累計1491件、核定999件，前三名分別是臺北市556件(核定319件)、新北市298件(核定236件)、臺中市276件(核定149件)。
 
而都更部份，2020年1至8月全臺已核定63件，其中臺北市佔28件；新北市和臺中市同樣是12件，與2019年核定件數(shù)作比較，雙北都更核定呈現(xiàn)負成長，桃園及臺中、臺南、高雄則是倍數(shù)成長(詳如附表)。
 
全國商總理事長、鄉(xiāng)林集團董事長賴正鎰指出，全臺30年屋齡高達423萬戶且老宅快速增加，在少子化與高齡化的社會，須加速推動都市危險及老舊建築物重建，歸功於內(nèi)政部在危老條例容積獎勵案於2020年5月9日到期後，很快就檢討並通過延長5年方案，所以2020年將是危老重建及都市更新「大爆發(fā)年」，內(nèi)政部也推估危老重建案2020年將突破1200件，都更核定案也有100餘案。
 
大臺中地區(qū)2020年加快危老都更，掀起整合風潮，鄉(xiāng)林不動產(chǎn)研究室說，臺中房市持續(xù)火紅，讓建商信心高漲、更加積極獵地，在核心區(qū)精華地段土地難覓情況下，以往因為整合作業(yè)曠日費時而乏人問津的都更案，以及危老改建案，2020年以來開始倍受關注。
 
例如，2020年四月剛開工的中區(qū)建案「鼎泰中城」，即是原本的自由路二段「東海戲院」大樓舊址，該地段曾經(jīng)多年榮膺臺中市地王寶座，因大樓年久失修閒置，在市府推危老都更獎勵之下，由建設公司參與重建為嶄新的22層、地下五層，共148戶的住宅大樓，成為中區(qū)依「危老重建條例」核定的第一個都市更新指標案，因此一公開即形成熱銷。
 
在原臺中縣區(qū)第一個順利推動的都更案在潭子區(qū)大豐路及潭富路口「順天豐華」，196戶，也是推出後在北臺中地區(qū)熱銷的個案。此外，中市預售推案中的危老重建與都更指標案，還包括北區(qū)三民路三段的「元城樂more」，是位於順天醫(yī)院的危老改建案、西區(qū)臺灣大道與五權路口的「大通大美」，也是歷經(jīng)五年整合，翻轉危老的新建案。
 
鄉(xiāng)林不動產(chǎn)研究室表示，中市具交通及重大建設加持的新興重劃區(qū)土地，向來是建商推案的一級戰(zhàn)區(qū)，但開發(fā)較早成熟商圈土地也相當搶手，因此優(yōu)質地段危老重建與都更案緊緊磁吸建商目光。過去臺中市因為土地供給大，建商購地普遍以重劃區(qū)土地為主，但近幾年精華地段土地日益稀有，在北臺灣推行多時的都更、危老或合建等改建風也吹向中臺灣。
 
根據(jù)各家建商經(jīng)驗，危老改建比較單純，也是建商現(xiàn)階段參與的主力市場，至於都更案件，牽涉到原住戶利益與立場，需要整合地主或舊屋主，在推動上的難度相對較高，像是中區(qū)千越大樓、遠東百貨大樓及金園大樓都更案，至今仍在進行中。
 
賴正鎰說，過去都更案在實際執(zhí)行上常會面臨兩大難題：一是不動產(chǎn)持有稅相較舊屋過高，很多地主都擔心未來蓋的新房子，不但造價高，還得繳比原來舊房子還要高的地價稅和房屋稅；二是房屋分配坪數(shù)比例，會因為容積率關係大幅縮水，影響原有住戶意願，加上行政程序繁複，所以推動與整合很慢，不好推動。
 
他指出，政府重視危老都更重建，五年前實施危老條例，加速都市風貌更新，不僅可以振興內(nèi)需市場，而且對建築安全暨改善市容，具有正面效益，相信房地產(chǎn)業(yè)界很樂意與政府共同推動危老、都更，努力加速讓都市風貌煥然一新。
 
但內(nèi)政部危老條例新修正時，將獎勵重建時程做出調(diào)整，逐年折降最後至第8年止，降為1％(至2025年5月12日之後就無時程獎勵)，取消合併鄰地面積限制，並新增「規(guī)模容積奬勵」以危老建築物基地加計合併鄰地面積達200平方公尺者，給予基準容積2％獎勵，每增加100平方公尺，另給予基準容積0.5％獎勵，以替代逐年遞減的時程獎勵，惟時程獎勵與規(guī)模奬勵，兩者合計不得超過基準容積10％的額度上限。
 
對此，賴正鎰建議營建署與立法院應加速推動「都市更新條例」的修法，同時「危老條例」的獎勵條款，時程與規(guī)模獎勵合計不能超過10％的部分，希望能再提高獎勵誘因，相信危老都更速度會更快。